Vremenska prognoza

Statistika

Ko je na mreži: 6 gostiju i nema prijavljenih članova

Ulaganje u održavanje zajedničkih delova zgrade  je: DOBITAK ili  GUBITAK  ?

Racionalno posmatrano ulaganje u ovu aktivnost- održavanje zajedničkih delova zgrade a naročito ulaganja u UNAPREĐENJA SVOJSTVA ZGRADE je čisti  DOBITAK.

Radi se o najrentabilnijem ulaganju novca , rentabilnije od ulaganja u svaki drugi legalni biznis. U ovome se ogleda i intencija Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, u podeli na vrste održavanja zajedničkih delova zgrade, uvođenje pojma „Unapređenje svojstva zgrade“ i ispoljavanje javnog interesa u ovim oblastima.

Da bi se iz „laičkog posmatranja“ ulaganja u održavanje zajedničkih delova zgrade, kao ulaganja u „svačije i ničije“ i dosadašnjeg tretiranja ovog ulaganja kao „bacanje novca“ (jer se ulaže van sopstevnog stana, poslovnog prostora ili garaže), ostvarila DOBIT i ovo ulaganje smatralo najrentabilnijim odlučujuća uloga je UPRAVNIKA STAMBENE ZAJEDNICE. Ovo su jasno „kao dan“ menadžersko-direktorski poslovi odnosno poslovi koji zahtevaju specifična znanja, informacije i inteligentnost  organizatora a to je sertifikovani Upravnik Stambene zajednice.

Polazeći od neumitne istine da je stanovanje i stambeni fond u RS Srbiji devastiran, neodržavan ili nepravilno održavan, sledi jedno jedino početno rešenje da se to stanje u svakoj zgradi  BAR ZAUSTAVI  od daljeg propadanja. Ovo se postiže TEKUĆIM ODRŽAVANJEM ZGRADE.

TEKUĆIM ODRŽAVANJEM ZGRADE preduzimaju se radnje radi dovođenja eksploatacije zgrade na približno projektovani nivo odnosno nivo komfora stanovanja kakav je projektovan izgradnjom objekta.

Ovo se postiže izvođenjem potrebnih radova sa ciljem sprečavanja daljeg  oštečenja  na objektu, otklanjanja već nastalih oštečenja što se postiže pregledima, servisiranjem, prepravkama i popravkama delova objekta, kao i preduzimanju zaštitnih i preventivnih radnji  radi dostizanja projektovanog kvaliteta upotrebljivosti objekta za stanovanje i biznis.

INVESTICIONIM ODRŽAVANJEM ZGRADE  cilj je izvođenjem građevinsko-zanatskih i drugih radova  na zgradi  poboljšati uslove korišćenja zgrade (podići komfor stanovanja). Ovo podrazumeva uvođenje i nove-savremenije opreme i uređaja u zgradi, određene građevinske rekonstrukcije  ili zahvati na fasadi i krovu zgrade. Važno je naglasiti da je za sve investicione radove na zgradi potrebno pribaviti GRAĐEVINSKU DOZVOLU“ ILI BAR „MALU DOZVOLU“-NEKADA JE DOVOLJNO.

Pošto je pribavljanje dozvola uvek „mukotrpan“ posao zakonodavac je veliki broj aktivnosti koje su se po ranijim Pravilnicima svrstavali u Investiciono održavanje „prebacio“ u grupu Tekuće održavanje gde ne treba dozvola odnosno Rešenje po Zakonu o planiranju i izgradnji.

Ovo je učinjeno sa ciljem da se u što kraćem roku zaustavi trend „propadanja“ stambenih i drugih zgrada, da se iste dovedu na projektovani nivo upotrebljivosti. Zbog ovoga je u 2018.godini veliki finansijski izdatak vlasnika posebnih delova zgrade na održavanje zgrade. Minimalni iznosi koje propisuje lokalna samouprava za tekuće i investiciono održavanje kao i troškove upravljanja stambenom zajednicom su za vlasnike posebnih delova zgrade ustvari „ogromni“. Ako se uključi realna cena ovih aktivnosti za konkretnu zgradu, kao što je naša, Nehruova 61, Novi Beograd, još ako se planira neki „malo skuplji investicioni posao“ vlasnici stanova plebiscitarno odbijaju, ne razumeju, privikli su se na nizak  komfor korišćenja zajedničkih delova zgrade.

Međutim, upravnik Stambene zajednice, treba uvek  da nastoji objasniti vlasnicima posebnih delova zgrade, da je ulaganje u postizanje zadovoljavajućeg tekućeg funkcionisanja zajedničkih delova zgrade i zamenama i popravkama u okviru investicionog održavanja zgrade, važno radi ostavivanja solidne osnove za buduća extraprofitabilna ulaganja u zgradi, na podizanje komercijalne vrednosti posebnih delova zgrade ( stanovi, poslovni prostori i garaže). Ova ulaganja se nazivaju: „UNAPREĐENJA SVOJSTVA ZGRADE“.

Unapređenja svojstva zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade dogradnjom ili ugradnjom novih delova i sklopova, odnosno uređaja i instalacija. Posebno je interesantno pitanje energetske sanacije zgrade

Zgrade rađene posle 2012.godine rađene su prema Pravilniku o energetskoj efikasnosti zgrade i obavezan dokumenat je Elaborat energetske efikasnosti. Elaborat izrađuje inženjer za energetsku efikasnost  sa licencom za energetsku sertifikaciju zgrade. Bez ovog dokumenta nije moguće vršiti tehnčki prijem zgrade i razvrstavanje zgrade u pripadajući energetski razred i izdavanje ENERGETSKOG PASOŠA ZGRADE.

Energetski razred se iskazuje na energetskom pasošu zgrade. Zgrade se razvrstavaju u osam energetskih razreda: A+; A; B; C; D; E, F; G;

Novoizgrađene zgrade moraju imati energetski razred najmanje „C“.

Zgrade izgrađene ranijih godina, recimo blokovi na Novom Beogradu, pa i naša zgrada Nehruova 61 u 63. Bloku nema uopšte energetski razred niti energetski pasoš. Trenutnom proverom energetske efikasnosti naša zgrada ne bi dobila ni razred „G“. Ulaganje u energetsku sanaciju naše zgrade nije malo: omotač zgrade je oko 4.000  m2. Postavljanje termičkog omotača zgrade, ugradnja LED ili CFL rasvete u zajedničkim delovima zgrade, remontom liftova  i hidroforskog postrojenja na frekventnu regulaciju rada motora, preduzimanjem mera ne-tehničke  efikasnosti zgrade od strane Upravnika, koštalo ni zgradu oko 150.000 eura. Kada bi se zamenila i stolarija u posebnim delovima zgrade sa ALU ili PVC zgrada bi dobila energetski razred „C“.

Na ovaj način svaki stan u zgradi bio bi komercijalno skuplji za 10.000 do 15.000 eura. Ukupno ulaganje svakog vlasnika stana , bez sanacije stolarije u sopstvenom stanu, bilo bi 2.000 eura po stanu.

Ovo je menadžerska dobit, ulažeš 2.000 eura a dobijaš minimum 10.000 eura. To je kamatna stopa od 500%. Takava zarada se danas ne može dobiti niti u jednom legalnom biznisu.

Ako se uzme u obzir i mogućnost aplikacije zgrade na nepovratna sredstva Evropske unije za ove aktivnosti od bar 50% ,(energetska sanacija i efikasnost su jako popularne mere u EU), aktiviranje neke kreditne linije za zgradu, onda je rezultat neverovatan, fantastičan ali realan.

Ako bi se vršila masovna ugradnja nove stolarije, ALU ili PVC, vešt Upravnik bi takođe za vlasnike stanova mogao izdejstvovati rabat bar od 10%.

Znači, ulaganje u Tekuće i Investiciono održavanje zgrade, „na oko“ izgleda neobično veliko, preko 3.000 din. mesečno po stanu. Međutim to će se kasnije sve višestruko vratiti kada se pređe u fazu ulaganja u UNAPREĐENJA SVOJSTVA ZGRADE, kao što je energetska efikasnost i sl. , radnje iz oblasti bezbednosnih procedura u zgradi, uređenje građeviske parcele zgrade itd.

Ovde se ogleda uloga dobrog Upravnika stambene zajednice, da obavlja inteligentno i pošteno aktivnosti koje će dovesti do višestruke isplativosti ulaganja novca. Vlasnici stanova još ne mogu da shvate da upravnik zgrade ne kosi travu oko zgrade, ne čisti sneg, ne čisti smećaru, ne istresa korpe, ne boji gelendere itd. Ovo rade firme i pojedinci kvalifikovani za te poslove. UPRAVNIK ZGRAD IMA ŠANSU DA PRAVI NOVAC ZA VLASNIKE POSEBNIH DELOVA ZGRADE. NAŽALOST U NAŠOJ ZGRADI SMO JOŠ DALEKO OD OVOG SHVATANJA. NEKIM VLASNICIMA STANOVA JE OVO SVE TEŠKO SHVATITI IZ RAZLIČITIH RAZLOGA. OBRAZOVANJE, STAROST, LIČNOST, BOLESTI, MENTALNA PASIVNOST, NERAZUMEVANJE, PODGOVARANJE OD DRUGIH ITD.

Problem su , još veći, druga grupa vlasnika posebnih delova zgrade koja je nešto u zgradi prisvojila, pregradila, zauzela, otela od drugih, želi to stanje da „cementira“, protiv je svakog Upravnika, ometa ga, olajava ga, čak mu preti kojekakvim prijavama, tužbama, manipulišu sa starim i onemoćalim vlasnicima stanova da ne pristaju na održavanje zgrade koje Upravnik predlaže. upravnik je vođen idejom da dođe u fazu sticanja profita za vlasnike stanova odnosno povećanje komercijalne vrednosti stanova i podizanje opšteg komfora stanovanja u zgradi.

ŠTA JE ALTERNATIVA?

Ukoliko vlasnici stanova ne mogu da shvate ideje upravnika, još im je u glavi „Kućni savet“ i Zbor stanara, slušaju stanare sa „sitnosopstveničkim“ interesima, bivaju izmanipulisani, ne prihvataju da ulažu u sanaciju zgrade preko Tekućeg i Investicionog održavanja da bi stvorili uslove za aktivnosti na UNAPREĐIVANJIMA SVOJSTVA ZGRADE koja donose profit, neće se nikada stići da zgrada dobije povoljan energetski razred, da se zgradi odnosno stanovima poveća komercijalna vrednost.

Vlasnici stanova će plaćati minimalne iznose za Tekuće i Investiciono održavanje koje će kod nas propisati Grad Beograd. Ovi iznosi ustvari neće biti malecki, biće na visini 80% iznosa koje im je trenutno predložio upravnik zgrade, koji iznos su odbili. Zgrada će vremenom gubiti komercijalnu vrednost, stanovi bez energetskog razreda se neće moći knjižiti u vlasništvo. Znaći da će cena stanova u zgradi permanentno opadati. Vlasnici  ovih stanova, zbog opšteg porasta troškova gradskog života, pogotovo u gradu Beogradu, kao glavnom centru Srbije, neće imati dovoljno novca da stanuju u soliterima, moraće se preseliti u prigradska naselja. Stanove će morati JEFTINO PRODAVATI jer nemaju energetski pasoš . Za nekoliko godina, stan sa pasošem „C“ (zgrada energetski sanirana)  i stan istih građevinskih perfomansi ali bez pasoša, stan sa pasošem „C“ biće skuplji za 25.000 eura. Ako su oba stana  od 80m2, starosti 30 godina, onaj sa pasošem „C“ prodaće se za 95.000 do 100.000 eura dok onaj bez energetskog razreda, dobiće 70.000 do 75.000 eura. Što znaći, kada se vlasnik stana mora i preseliti dobija daleko više novca koji će iskoristiti u svom stambenom zbrinjavanju na jeftinijoj lokaciji.

Savet vlasnicima posebnih delova zgrade:

 „ Ne odbacujte lagodno kvalitetne predloge upravnika stambene zajednice. Upravnik je prošao kvalitetnu obuku kod izvrsnih menadžera, inženjera, pravnika i ekonomista, dobro zna šta treba da radi za dobro svih. Ako ga u tome sprečite, slušate zlonamerne i sitnopohlepne ljude, pogrešićete, finansijski ćete pogrešiti. Takođe i ovi koji su od zgrade preoteli 2-4 m2 površine zajedničkog ili pomoćnog prostora zgrade nisu svesni da puno gube, da desetine hiljada eura gube terajći sertifikovanog Upravnika zgrade, da zadržavajući stanje „status quo“ umanjuju rapidno i vrednost svoje nepokretnosti i vrednost nepokretnosti svakog vlasnika u zgradi".

Razmislimo, ima još vremena, tek je Zakon stupio u „punu“ primenu. Može se ova mala „krivina“ ispraviti ako su vinovnici racionalni i elementarno razumni.

ODGOVOR NA PITANJE IZ NASLOVA JE: D O B I T K.

 

kraj decembra 2017.godine                                                                Rajko Krajišnik